Splitsingsakten van de Verenigingen van Eigenaren worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Bij uitleg van de splitsingsakte mag slechts acht worden geslagen op wat uit ingeschreven splitsingsstukken aan gegevens herleid kan worden. Op het moment dat meerdere ingeschreven aktes elkaar tegenspreken leidt dat echter wel tot problemen. De rechtbank te Rotterdam legt uit hoe met dat probleem om te gaan.

De feiten:
De ontwikkelingscombinatie Sveaparken C.V. met OCS Beheer B.V. als beherend vennoot heeft een appartementencomplex gebouwd, waarbij het complex gesplitst is in twee soorten appartementsrechten. Naast woonappartement bevat het gebouw op de begane grond appartementsrechten voor bedrijfsruimten en een horecaruimte.

De bedrijfsmatige appartementsrechten staan in de hoofdsplitsingakte omschreven als: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van dat gedeelte van het gebouw, gelegen op de begane grond, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt, alles met toebehoren, plaatselijke aanduiding nog onbekend, appartementsindex 2,”

In de ondersplitsingsakte staat vermeld: Iedere eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé Gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, derhalve voor commerciële doeleinden, waarbij het Privé Gedeelte behorend tot Appartementsrecht met index 161 in het bijzonder geschikt is om te worden gebruikt als een horecagelevenheid. OCS verklaart dat de Privé Gedeelten volgens het huidige bestemmingsplan bestemd zijn om te worden gebruikt als ruimten voor detailhandel, horeca of maatschappelijke voorzieningen.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering. (…)

Er is dus sprake van een hoofdsplitsingsakte waarbij het voor appartementsrecht met index 2 is opgenomen dat dit voor bedrijfsruimten en een horecaruimte bedoeld was terwijl de ondersplitsingsakte aangeeft dat de overige ruimten wordt in de ondersplitsingsakte opgenomen dat deze mogen worden gebruikt als ruimte voor detailhandel, horeca of maatschappelijke voorzieningen. Afwijken daarvan is slechts mogelijk met instemming van de Vergadering.

Op een gegeven moment wil een appartementseigenaar zijn bedrijfsruimte verhuren aan een exploitant van een snackbar, terwijl er al een Italiaans restaurant in een andere bedrijfsruimte gevestigd is. Dit leidt tot een conflict tussen de appartementseigenaar en de VvE.

Oordeel en overwegingen van de rechtbank:
De rechtbank begint met het citeren van de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad ten aanzien van de uitleg van de openbare registers. Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

In dit geval is OCS degene die tot splitsing is overgegaan; het gaat derhalve om haar bedoeling die uit de akte van hoofdsplitsing afgeleid dient te worden. Uit de beschrijving in de hoofdsplitsingsakte en met name de omschrijving van de bestemming in artikel 25 lid 4 (bedrijfsruimten en een horecaruimte) wordt als bedoeling afgeleid dat er sprake zou zijn dat van appartementsindex 2 één horecaruimte deel uit zou maken. Deze beschrijving prevaleert boven die uit de ondersplitsingsakte nu deze niet verenigd kan worden met de omschrijving in de hoofdsplitsingsakte.

De appartementseigenaar mag de ruimte dus niet verhuren aan een exploitant van een snackbar.

Conclusie:
De hoofdsplitsingsakte is volgens de rechtbank leidend. Leiden criterium daarbij is de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene tot de splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient volgens de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het is namelijk van belang dat slechts acht wordt geslagen op gegevens uit de registers die voor derden kenbaar zijn.

Deze uitleg van de rechtbank is dan ook vanuit het oogpunt van rechtszekerheid goed te begrijpen. Anders zou het belang van de openbare registers uitgehold worden totdat we er niet meer daadwerkelijk van op aan kunnen.

Voor de appartementseigenaar is het bericht van de rechter natuurlijk niet leuk. Hij is een huurder kwijt en dat doet pijn in de portefeuille.

Bron:
ECLI:NL:RBROT:2015:322

Comments closed.