Huur en pacht behoren beide tot de bijzondere overeenkomsten uit Burgerlijk Wetboek 7. Huur en pacht zijn rechtsvormen die veel gelijkenissen vertonen. Ze worden dan ook nogal eens met elkaar verward zoals blijkt uit onderstaande zaak bij de kantonrechter in Den Bosch.

De feiten:
De gemeente Haaren is eigenaresse van een strook grond welke door gedaagde al vanaf de jaren ’80 in wordt gebruikt als paardenweide. Partijen hebben ten aanzien van deze strook grond op 3/4 augustus 2011 een overeenkomst gesloten waarin staat de grond gehuurd zal worden van de gemeente.

De gemeente moet als gevolg van een overeenkomst met het waterschap Dommel een retentievoorziening aanleggen op het perceel. De gemeente zegt daarom de overeenkomst op. Gedaagde werkt echter niet mee. De gemeente stapt daarop naar de voorzieningenrechter en vordert ontruiming met een dwangsom. Hiertoe stelt zij dat de huurovereenkomst is opgezegd conform de termijn in de overeenkomst. Gedaagde verweert zich met de stelling dat onderhavige overeenkomst helemaal geen huurovereenkomst is maar een pachtovereenkomst.

Verschil tussen huur en pacht:
Huur is in artikel 7:201 lid 1 BW gedefinieerd als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Pacht daarentegen betreft volgens artikel 7:311 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

In beide gevallen gaat het dus om het ter beschikking stellen van (een gedeelte van) een onroerende zaak waarbij de tegenpartij zich verbindt tot een tegenprestatie. Het onderscheidende criterium is of dit geschiedt in het kader van de uitoefening van landbouw.

Overwegingen en oordeel van de rechter:
De kantonrechter begint met de vaststelling dat met betrekking de voorziening terughoudendheid op zijn plaats is, omdat veroordeling tot ontruiming verstrekkende gevolgen heeft voor de betrokkene. De voorziening dient daarom slechts te worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter een overeenkomstige vordering zal toewijzen. Dit is slechts het geval als overeenkomst zal worden aangemerkt als een huurovereenkomst en niet als een pachtovereenkomst. Als het een pachtovereenkomst is, is de grondslag aan de vordering komen te ontvallen waardoor de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is.

De kantonrechter sluit aan bij het begrip van de pachtovereenkomst. De grond wordt gebruikt voor het (op)fokken van paarden hetgeen volgens de kantonrechter kan worden geschaard onder het begrip landbouw. Wel moet er ook nog spraak zijn van bedrijfsmatige activiteiten in de zin van artikel 7:312 BW. Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw en dat voor de vraag of daarvan sprake is in het bijzonder van belang is:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Doorslaggevend voor de kwalificatie van de overeenkomst is het door deze partijen beoogde gebruik, en niet om het feitelijke gebruik, hetzij bij de aanvang van het gebruik, hetzij later. Uit art. 7:311 BW blijkt dat het gaat om waartoe partijen zich tegenover elkaar hebben verbonden. Het feitelijk gebruik bij aanvang kan wel worden gebruikt om een indicatie te geven waartoe partijen zich tegenover elkaar hebben verbonden. Ter zake van dit beoogde gebruik rust de bewijslast op de partij die zich erop beroept dat van pacht sprake is.

In de overeenkomst staat dat de strook grond gebruikt wordt als paardenweide. Reeds daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat het beoogde gebruik het weiden van paarden is geweest. Dat de overeenkomst slechts een tijdelijke duur had en betiteld werd als huurovereenkomst, kan daar geen verandering in brengen.

De kantonrechter stelt ten aanzien van bedrijfsmatige exploitatie vast dat gedaagde eigenaar is van een paardenfokkerij, dat daarop 130 paarden worden gehouden, dat de onderneming een omvang heeft van ca. 40 ha. grond en dat naast de eigenaar nog drie werknemers in dienst zijn. Daarnaast heeft gedaagde onweersproken gesteld dat de bewuste strook grond nodig heeft voor het uitweiden van jonge paarden in de winter en de strook daarvoor dan ook in gebruik heeft. Hiermee is afdoende vast komen te staan dat aan de eis van bedrijfsmatige exploitatie is voldaan.

Hiermee is voldoende vast komen te staan dat de grond wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw alsook dat aan de overige vereisten van 7:311 BW is voldaan. Het niet voldoende aannemelijk dat de overeenkomst moet worden gezien als huurovereenkomst. Zodoende valt de onderbouwing van de vordering weg en wordt zij afgewezen.

Conclusie:
Uit dit vonnis blijkt eens te meer hoe belangrijk het is om zorgvuldig de woorden te kiezen van de overeenkomst. De rechter zal namelijk altijd kijken naar waar het in de overeenkomst omschreven stelsel van rechten en verplichtingen feitelijk op neerkomt in plaats van de naam die partijen aan de rechtsverhouding hebben gegeven. Indien partijen een overeenkomst hebben gesloten die voldoet aan de wettelijke vereisten van een pachtovereenkomst dan zal deze ook volgens die regels behandeld worden.

Met dit kort geding is zeker nog niet vast komen te staan of de overeenkomst gezien moet worden als huurovereenkomst of als pachtovereenkomst. In de bodemprocedure is nog alle ruimte om nieuwe feiten en andere inzichten aan te dragen.

Bron:
ECLI:NL:RBOBR:2014:1544

Comments closed.