Iedere jurist zal waarschijnlijk wel eens commentaar krijgen dat je een pietje-precies bent, een kommaneuker, pietlut, muggenzifter enzovoorts. Het is echter heel, heel erg belangrijk om precies te werk te gaan want anders kom je met de gebakken peren te zitten zoals onderstaande zaak demonstreert.

De feiten:
Op 29 november 2002 is een notariële akte opgemaakt waarin een woon-winkelcomplex wordt geleverd door PMT aan Haghestede. In die akte is een bepaling opgenomen dat PMT verklaart dat niet bekend is dat er feiten zijn, die duiden op een mogelijke verontreiniging van de grond van het verkochte, zodanig dat een normaal gebruik daarvan als object bestemd tot verhuur en bewoning wordt belemmerd dan wel naar de huidige normen een verplichting tot schoning of tot het nemen van andere maatregelen zou kunnen worden opgelegd. Kortweg verklaart PMT dus dat de grond voor zover zij weet schoon is en er geen nare verrassingen zullen zijn.

De akte heeft ook nog een andere bepaling die stelt dat partijen over een weer niet kunnen ontbinden en dat koper verkoper vrijwaart voor alle vorderingen van derden en zelf ook geen schadevergoeding zal vorderen als naderhand blijkt dat de grond verontreinigt is.

Artikel 14:

  1. Koper en verkoper doen afstand van het recht op welke grond ook ontbinding van deze overeenkomst en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst te vorderen.
  2. Koper doet tevens afstand tot het vorderen van herstel en schadevergoeding (en vrijwaart verkoper voor aanspraken van derden) ter zake van na heden blijkende verontreiniging van het verkochte, behoudens voor zover mocht blijken dat verkoper bekend was met die verontreiniging. (…)”

Vervolgens komt er in 2004 een brief van de plaatselijke milieudienst met slecht nieuws. Een gedeelte van de grond is verontreinigd met gechloreerde koolwaterstoffen omdat op die plaats in het verleden een chemische wasserij gevestigd was. Op grond van de Wet bodemverontreiniging krijgt Haghestede de verantwoordelijkheid op haar dak om de grond te saneren en de hele operatie te betalen.

De vraag in hoger beroep is nu of de kosten kunnen worden afgewenteld op PMT omdat zij bekend was met de verontreiniging.

Oordeel en overweging van het hof:
Het hof constateert op basis van het hierboven geciteerde artikel 14, tweede lid, van de leveringsakte Haghestede afstand heeft gedaan van haar vorderingsrecht, behoudens voor zover mocht blijken dat PMT bekend was met die verontreiniging. Aangezien beide partijen handelen in professionele capaciteit en van de nodige juridische bijstand waren voorzien, kent het hof aan de tekst van de bepaling doorslaggevende betekenis toe.

Kritiek punt is of PMT op 29 november 2002 bekend was met de verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen. Het is niet relevant of PMT een de verontreiniging redelijkerwijs had moeten vermoeden of daarmee bekend had kunnen zijn, indien zij daarnaar onderzoek had gedaan. Haghestede heeft nog wel aangeboden te bewijzen dat PMT op de hoogte was van de verontreiniging(en) en de tanks. Dat bewijsaanbod is echter voor zover het de verontreiniging(en) betreft, te algemeen en bovendien ter zake van de verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen onvoldoende onderbouwd. Haghestede slaagt er in hoger beroep dus niet in te bewijzen dat PMT op de hoogte was van de verontreiniging.

Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd.

Conclusie:
In dit geval doet de formulering van de notariële akte in combinatie met gebrekkig bewijs Haghestede de das om. Aangezien het gaat om professionele partijen die een vergelijkbare positie hebben wordt er niet gecorrigeerd voor machtsverhoudingen op basis van Haviltex. Dat betekent dat de tekst van de akte van doorslaggevende betekenis is. In dit geval is gekozen voor een formulering met ‘bekend is’ in plaats van ‘bekend is dan wel redelijkerwijs had moeten vermoeden’. Daardoor moet Haghestede bewijzen dat PMT op 29 november 2002 daadwerkelijk wist van de bodemverontreiniging en dat is een stevige bewijslast. Het bewijsaanbod van Haghestede wordt door het hof onvoldoende geacht om deze hoge bewijslast te staven maar het zou mogelijkerwijs wel voldoende zijn geweest om tot de conclusie te komen dat PMT redelijkerwijs had moeten vermoeden dat de grond verontreinigd was.

Daarmee wordt eens te meer aangetoond dat het bijzonder belangrijk is om zorgvuldig te formuleren want anders kun je er letterlijk een forse prijs voor betalen.

Bron:
Hof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2013:4174

Comments closed.