Het valt binnen de bevoegdheid van een Vereniging van Eigenaars (VvE) om regels te stellen ten aanzien van het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Zij moet zich daarbij echter wel houden aan de regels zoals neergelegd in het het splitsingsreglement, de splitsingsakte en de wet. Als zij dat niet doet dan kan een besluit vernietigd worden. In onderhavige zaak is dat het geval met betrekking tot een besluit voor een privédakterras op een gemeenschappelijk gedeelte.

De feiten:
Aan de achterzijde van een gebouw is op de begane grond in het midden een uitbouw met daarin bergingen voor appartementen. Een eigenaar van een appartementsrecht (ja, ik weet dat het strikt genomen rechthebbende is) heeft op een stuk van het dak dat tot zijn privégedeelte behoort. De eigenaar wilde dit graag uitbreiden tot op het gemeenschappelijk gedeelte van het dak van de berging en heeft daarvoor in 2010 toestemming gevraagd en gekregen van de VvE. Het terras wordt vervolgens uitgebreid over het hele dak.

In 2013 vraagt een nieuwe eigenaar van het appartementsrecht toestemming aan de VvE om het dakterras in te richten met vlonders. De VvE gaat akkoord mits de vlonders worden verwijderd als het appartementsrecht verkocht wordt. Een aantal andere eigenaren van appartement zien dit niet zitten en stappen naar de rechter. Zij voeren aan dat het besluit van de VvE in strijd is met het splitsingsreglement.

Oordeel en overweging van de rechter:
De rechter stelt voorop dat niet in geding is dat een gedeelte van het dak tot het privégedeelte behoort. De eigenaar heeft daarvan het exclusief privé gebruik. Het staat eigenaar vrij op dit gedeelte vlonders aan te brengen nu niet gesteld of gebleken is dat het dak van de bergingen bouwkundige aanpassingen vergt noch is anderszins nadeel aan een ander gedeelte toebrengt.

Voor het gemeenschappelijke gedeelte ligt de zaak anders. De rechter is van oordeel dat het besluit van 2013 voortbouwt op het besluit van 2010, waarin toen het gebruik van het gehele dak van de berging als dakterras wordt toegestaan. De rechter acht het besluit uit 2010 nietig en vernietigt in het verlengde daarvan het besluit van 2013.

Weliswaar kan de VvE ingevolge artikel 5:128 BW regels stellen omtrent het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, maar volgens diezelfde regels kan de vergadering daarbij niet afwijken van de bepalingen in het splitsingsreglement. Het besluit uit 2010 is in strijd is met het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is is opgenomen in de akte van splitsing. Op grond van artikel 5:129 BW wordt voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijk gesteld met de statuten. Dit betekent dat het besluit van de VvE uit 2010 nietig is.

Het besluit uit 2013 bouwt voort op dit nietige besluit. Het is aannemelijk geworden dat het aanleggen van vlonders een intensiever gebruik van het gehele dak van de bergingen als dakterras mogelijk maakt. Ook is het denkbaar dat de VvE van een belendend appartementencomplex zal ageren tegen het gebruik van het gehele gemeenschappelijk gedeelte als dakterras in verband met verwachte overlast. Ten slotte is het waarschijnlijk dat de gemeente Amsterdam hetzij aanvullende eisen zal stellen hetzij handhavend zal optreden. Al deze omstandigheden in aanmerking nemende vernietigt de rechter dit besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Conclusie:
Voor de appartementseigenaar is het niet bijzonder leuk maar het gemeenschappelijk gedeelte van het dak mag niet als terras in gebruik worden genomen. Voor een VvE is hier de les dat er wel besluiten mogen worden genomen over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes zolang deze maar niet in strijd zijn met splitsingsreglement. De kantonrechter stelt zowel het besluit uit 2010 als het besluit uit 2013 buiten werking. Dit is noodzakelijk omdat het besluit uit 2013 slechts ziet op het leggen van vlonders, anders zou de toestemming uit het besluit van 2010 om toch het gehele dak als terras te gebruiken in stand blijven. Dat er dan een tweede rechtszaak komt om dat alsnog te verbieden, kun je natuurlijk op je klompen aanvoelen.

Met name onderdelen 12 t/m 15 het vonnis zijn lezenswaardig omdat ook zeer duidelijk door de kantonrechter wordt behandeld hoe de verhouding is tussen de speciale regeling uit boek 5 BW en de generale regeling uit boek 2 BW. Het eerste stuk van het vonnis geeft wat fragmenten van onder meer het splitsingsreglement en het bestemmingsplan van Amsterdam wat aannemelijk maakt dat de gemeente zal gaan optreden. Het is leuk om eventjes vluchtig doorheen te kijken maar de waarde is met name onderbouwend en raakt niet zozeer aan de kern van de beslissing.

Bron:
Rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2013:7428

Comments closed.