In beginsel geldt in het verbintenissenrecht een overeenkomst slechts tussen contractsluitende partijen. Het is echter ook mogelijk om een in een overeenkomst een beding ten gunste van een derde op te nemen, dit wordt het derdenbeding genoemd. Onder omstandigheden kan een derde aan dergelijk beding ook rechten ontlenen hoewel hij geen contractsluitende partij is. In onderhavige rechtszaak wordt door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden duidelijk gemaakt waar men op dient te letten bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst.

De feiten:
Woningbouwvereniging De Veste heeft met GEKO een overeenkomst gesloten voor de koop van grond van GEKO. Onderdeel van deze overeenkomst is een beding ten gunste van een makelaar waarin is opgenomen dat op de grond 34 sociale koopwoningen zullen worden gerealiseerd welke verkocht zullen worden via de makelaar. De corporatie had zich jegens GEKO ook verplicht tot de bouw van de koopwoningen.

In het licht van de economische crisis en de gewijzigde woningmarkt werd in 2008 besloten om huurwoningen in plaats van koopwoningen te realiseren. Dit gebeurde met toestemming van de gemeente.

Nu vordert de makelaar schadevergoeding omdat hij inkomsten misloopt van onder meer gesloten hypotheken en verkoopcourtage. De makelaar stelt zich daarbij primair op het standpunt dat de woningcorporatie toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de in het derdenbeding vastgestelde verplichting uit de overeenkomst met GEKO. Subsidiair stelt hij een onrechtmatige daad van De Veste aan de vordering ten grondslag, die in de kern daarop neerkomt dat de wanprestatie die De Veste pleegt ten opzichte van GEKO een onrechtmatige daad oplevert.

Overwegingen en oordeel van het hof:
Het hof begint met de beantwoording van de vraag of er sprake is van een derdenbeding. Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar redelijkheid en billijkheid, van belang. Het is daarbij niet van belang of contractsluitende partijen daadwerkelijk het oogmerk hebben gehad om een derdenbeding tot stand te brengen. (HR 1 oktober 2004, LJN: AO9496).

Gezien de bewoordingen van het contract mocht de makelaar er van uitgaan dat De Veste 34 woningen zou bouwen die via haar verkocht zouden worden. Het hof is echter van oordeel dat de feiten en omstandigheden niet tot de conclusie leiden dat GEKO en De Veste de verplichting tot de bouw in de overeenkomst hebben opgenomen om de makelaar het recht op nakoming van deze verplichting te verschaffen. Het enkele gegeven dat de makelaar belang had bij de overeenkomst, is onvoldoende voor het vaststellen van het bestaan van een derdenbeding met een inhoud als voorgestaan door de makelaar.[r.o. 5.5. t/m 5.10.]

Ten aanzien van de subsidiair gestelde onrechtmatige daad stelt het hof voorop dat de belangen die derden bij de behoorlijke nakoming van een contract kunnen hebben, niet onder alle omstandigheden verwaarloosd mogen worden. (HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 Staat/Degens en HR 24 september 2004, LJN: AO9069 (Vleesmeester/Alog) De enkele omstandigheid dat de woningbouwcorporatie wist dan wel redelijkerwijs kon weten dat de makelaar belang had bij de verkoop van de woningen via haar als makelaar, is onvoldoende om van een onrechtmatige schending van de belangen van de makelaar te kunnen spreken. Het hof kent het gewicht toe aan de omstandigheid dat De Veste vooralsnog heeft afgezien van de verkoop van 16 appartementen vanwege de gewijzigde situatie op de woningmarkt en dat zij voor deze omzetting van verkoop naar verhuur toestemming van de gemeente heeft gekregen. Dat het voorzienbaar was dat de makelaar als gevolg hiervan ter zake van deze 16 appartementen inkomsten zou mislopen, behoefde De Veste redelijkerwijs niet van deze omzetting te weerhouden.[r.o. 5.13 t/m 5.18.]

Conclusie:
Deze zaak laat eens te meer zien hoe ongelooflijk belangrijk het is om bij een derdenbeding expliciet het oogmerk van bevoordeling van de derde te benoemen. Dit principe staat al sinds 1946 in het arrest Staat/Degens dus deze uitkomst mag nauwelijks een verrassing zijn. Het is logisch dat de rechter zich erg terughoudend opstelt met betrekking tot het toepassen van een derdenbeding. Het is immers een vrij zware inbreuk op de hoofdregel dat een overeenkomst slechts werkt tussen contractsluitende partijen.

Bron:
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2013:6193

Comments closed.