Je kunt als notaris af en toe in een lastige positie komen. Je hebt een zorgplicht jegens al je cliënten en een ministerieplicht welke bepaalt dat je in beginsel geen dienst mag weigeren. Maar wat als je twee cliënten hebt welke beiden een koopakte hebben getekend voor hetzelfde perceel? Dankzij de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem‑Leeuwarden weten we nu dat je in ieder geval niet één van de cliënten zonder meer heen moet zenden en we hebben ook instructies voor wat je wel moet doen.

De feiten:
In november 2011 heeft de notaris een ongedateerde en niet ondertekende koopakte ontvangen van een perceel, verkocht aan klager en zijn toenmalige echtgenote. Klager is door de notaris verzocht bescheiden aan de notaris te zenden en uitgenodigd voor het passeren van de akte levering van het perceel op 1 december 2011.

Op 22 november 2011 ontving de notaris nogmaals een niet ondertekende koopakte van het perceel. In die akte kochten de toenmalige schoonouders van klager het perceel. Op 1 december 2011 heeft klager zich op het notariskantoor gemeld voor het transport van het perceel. Op dat moment waren ook de toenmalig schoonouders op het kantoor van de notaris aanwezig.

Klager maakte op dat moment kenbaar dat hij en zijn echtgenote het perceel gekocht hadden en dat hij aanspraak op levering maakte. Vervolgens werd klager weggezonden en werd het perceel aan de toenmalig schoonouders geleverd.

Klager stelt zich nu op het standpunt dat de notaris onzorgvuldig jegens hem (en zijn toenmalig echtgenote) heeft gehandeld.

Overwegingen en oordeel kamer:
De kamer stelt voorop dat voor een geldige koopakte slechts een wilsovereenstemming is vereist, er is niet daadwerkelijk een akte vereist. Uit de toelichting van de vertegenwoordiger van verkoper blijkt dat de tweede verkoopovereenkomst is gesloten omdat niet voldoende zeker was dat klager de overeenkomst zou kunnen nakomen.

De kamer gaat ervan uit dat de notaris op 1 december 2011 niet met klager heeft willen spreken en zich dus ook niet heeft verdiept in de rechten die klager meende te hebben en de argumenten die klager voor zijn standpunt had. De betrokken notaris heeft slechts gesteld dat hij zich niet meer kon herinneren of hij op 1 december 2011 met klager heeft gesproken.

Een notaris die zich op hetzelfde moment geconfronteerd ziet met twee mogelijke kopers van eenzelfde perceel, zoals in casu het geval was, bevindt zich in een moeilijke positie. De notaris zal op dat moment moeten onderzoeken of, en indien de vraag bevestigend wordt beantwoord, welke koper recht op overdracht heeft. De notaris zal daarvoor met beide kopers moeten spreken. Als er geen oplossing mogelijk is, zal notaris vooralsnog dienst moeten weigeren.

De notaris kan niet één van de mogelijke kopers zonder enig gesprek wegzenden en het perceel zonder meer aan de andere koper in eigendom overdragen. Hier doet niet aan af dat van de tweede koopovereenkomst een ondertekende koopakte voor handen was. Dit sluit namelijk niet uit dat eerder een koopovereenkomst klager tot stand gekomen kon zijn.

De betrokken notaris heeft derhalve onzorgvuldig gehandeld en krijgt een berisping.

Conclusie:
Als we ons even op de positie van notaris concentreren dan heeft hij een eerdere koper van het perceel zonder enige motivatie en zonder hem te horen weggestuurd. Het is altijd extreem risicovol om als notaris iemand weg te sturen als er mogelijk meerdere partijen aanspraak hebben op hetzelfde object, een situatie waarin een andere partij die aanspraak maakt op een object maar de notaris niet bekend is of redelijkerwijs bekend kan zijn daargelaten.

De kamer erkent dat dit een lastige positie is om in te verkeren. Desalniettemin zul je als notaris in een dergelijke situatie standvastig moeten zijn en dienst moeten weigeren indien er geen andere mogelijkheden zijn. Dit oordeel van de kamer acht ik begrijpelijk daar op de notaris een belangrijke plicht rust ten eerste jegens zijn cliënten om hun rechten te waarborgen en jegens de maatschappij in het algemeen om de rechtszekerheid te waarborgen. Daarbij hoort een zorgvuldige afweging van belangen en een waardering van de feitelijke situatie. Aan de andere kant kan ik mij ook voorstellen dat de betrokken notaris zich overvallen heeft gevoelen door de aanwezigheid van beide partijen op hetzelfde moment en een beoordelingsfout heeft gemaakt. Op een notaris rust echter een zware plicht om zorg te dragen voor de belangen van cliënten in het bijzonder en om de rechtszekerheid te waarborgen in het algemeen. Als je daadwerkelijk als eerste een pand koopt dan moet je er redelijkerwijs van uit kunnen gaan dat je het ook als eerste geleverd krijgt. Als er onduidelijkheid daaromtrent bestaat, dan zal in het uiterste geval een rechter uitsluitsel moeten geven voordat een notaris overgaat tot levering. Desalniettemin kan ik mij levendig voorstellen dat de notaris een menselijke fout heeft gemaakt. Hoewel we graag zouden willen dat notarissen, alsook het gehele rechtssysteem onfeilbaar is, is dit helaas niet het geval.

De klager heeft in materieel opzicht niet heel veel aan deze uitspraak van de kamer, zoals wel vaker het geval is het tuchtrecht. Veel meer dan mogelijkerwijs een gevoel van genoegdoening zal hij er niet aan overhouden. Betekent dat voor klager dat hij geen opties meer heeft? Nee, een vordering op basis van wanprestatie jegens verkoper is een optie. Complicerende factor daarbij is wel dat zijn toenmalig schoonouders inmiddels eigenaar zijn van het perceel. Het kan heel goed zijn dat verkoper op de hoogte was van de familieverhouding en dit ook aantoonbaar aan partijen heeft gemeld. Daarnaast kan een dergelijke rechtszaak mogelijk de verhoudingen tussen ex-echtgenoten en gewezen schoonfamilie verder op scherp zetten. Het is aan klager om de afweging te maken of een dergelijke vordering zin heeft.

Bron:
Kamer van toezicht Arnhem AL/2012/38 YC1026

Comments closed.