Momenteel staan vanwege de barre economische tijden veel huizen ‘onder water’. Als een huis ‘onder water’ staat, is de hypotheekschuld groter dan de waarde in het economisch verkeer van het huis. Gezien het feit dat de huizenprijzen al gedurende enige tijd behoorlijk dalen, is dit voor veel huiseigenaren een probleem.

Indien een huiseigenaar zijn hypotheek niet langer kan betalen, kan een bank overgaan tot executoriale verkoop van een pand. Een huis brengt gewoonlijk minder op bij executoriale verkoop dan het bij een reguliere verkoop op zou leveren. Indien een huis toch al ‘onder water’ staat kan dit er voor zorgen dat iemand na executoriale verkoop met een aanzienlijk schuld achter zou blijven. Tegen een dergelijke achtergrond deed de rechter recentelijk een interessante uitspraak.

De feiten:
In onderhavige zaak dreigde eiser te blijven zitten met restschuld van ongeveer € 50.000 (gebaseerd op een taxatierapport) door executoriale verkoop van zijn woning, terwijl de totale schuld aan de bank ongeveer € 15.000 bedroeg. Eiser vordert nu de bank te verbieden over te gaan tot openbare verkoop van de onroerende zaak.

Aanvankelijk een betalingsregeling:
Aanvankelijk worden er tijdens de zitting, op aanwijzing van de rechter, opnieuw afspraken gemaakt over het aflossen van de schuld. Partijen hebben afgesproken dat de bank niet tot veiling over zal gaan, indien eiser de schuld aan de Vereniging van Eigenaren volledig voldoet, hij voor de veiling een bedrag van € 2.666,- (1/3 van de geschatte veilingkosten) aan bank voldoet en hij aantoont dat hij maandelijks voldoende ruimte heeft om het restant van de veilingkosten aan de bank af te betalen met een bedrag van € 300,- per maand.

Vervolgens liet de advocaat van de bank weten dat eiser had voldaan aan de eerste twee voorwaarden, maar dat de bank er onvoldoende vertrouwen in heeft dat de afbetalingsregeling ten aanzien van de door haar gemaakte veilingkosten zal worden nagekomen gezien de financiële situatie van eiser. De voorzieningenrechter doet vervolgens uitspraak.

Executoriale verkoop als hoofdregel:
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het uitgangspunt van de wet is dat de hypotheekhouder bevoegd is om tot executieverkoop over te gaan als de schuldenaar zijn hypothecaire schuld niet betaalt. De hypotheekhouder is in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. Dit is slechts anders indien de hypotheekhouder misbruik van recht maakt door in de gegeven omstandigheden van het geval tot uitwinning van het onderpand over te gaan.

Misbruik van recht:
De voorzieningenrechter overweegt dat eiser extra inkomsten moet genereren om te kunnen voldoen aan de hierboven genoemde betalingsregeling. Eiser heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat hij thans al extra inkomsten genereert en in staat zal zijn een bedrag van € 300,- per maand af te lossen. Het staat derhalve niet vast dat niet aan de derde voorwaarde zal kunnen worden voldaan.

Daarnaast heeft eiser er een groot belang bij heeft dat de onroerende zaak niet wordt geveild. Als dat wel gebeurt, zal eiser immers met een aanzienlijke restschuld van minimaal € 50.000,- achterblijven. Ook is de omvang van de schuldenlast à € 15.000,- te overzien.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de bank in omstandigheden zoals deze, misbruik van recht maakt door thans tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan. De uitspraak vermeld daarover:

De voorzieningenrechter heeft bij dit oordeel betrokken dat in deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals ook het onderhavige, “onder water staan”, dat wil zeggen de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank tot het uiterste dient te gaan voor zij het middel van een openbare veiling kiest en dat als het in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen.

De vordering van eiser wordt derhalve toegewezen.

Een gewaarschuwd mens…:
De voorzieningenrechter geeft eiser nog wel een stevige waarschuwing mee. De voorzieningenrechter heeft eiser ter zitting op het hart gedrukt dat hij zijn financiën op orde moet krijgen, en dat hij daar desnoods hulp voor moet inroepen. Voorts moet eiser zich realiseren dat indien opnieuw een achterstand jegens de bank ontstaat, de bank gerechtigd is het onroerend goed executoriaal te verkopen en dat het maar zeer de vraag is of dat dan voorkomen kan worden. Eiser heeft overigens verklaard dat hij zich inmiddels heeft gewend tot een schuldhulpverleningsinstantie.

Conclusie:
De voorzieningenrechter is van oordeel dat een bank zich tot het uiterste dient in te spannen om een executoriale verkoop te voorkomen indien het nog redelijkerwijs mogelijk lijkt om een betalingsregeling te treffen. Deze uitspraak kan van belang zijn voor huiseigenaren die zich in een soortgelijke situatie bevinden.

Dat betekent echter niet dat een executoriale verkoop gemakkelijk kan worden afgewend omdat het slecht gaat met de economie. Het is immers niet voor niets dat de voorzieningenrechter eiser daar expliciet voor waarschuwt. In dit geval spelen waarschijnlijk de relatief geringe schuld, de relatief grote te verwachten restschuld en het feit dat eiser kon voldoen aan een aanvankelijk ter zitting voorgestelde betalingsregeling een grote rol.

Bron:
LJN: CA0869, Rechtbank Amsterdam
‘Gedwongen verkoop huis mag niet bij betalingsachterstand’ via z24.nl

Comments closed.