Vandaag een interessante zaak over de vraag of verkoopgegevens van woningen die in het kader van de afwikkeling van een echtscheiding of erfenis zijn verkocht bruikbaar zijn voor de WOZ-waardering.

De WOZ-waarde:
Ik heb al vaker vermeld dat de WOZ waarde van groot belang is voor eigenaren van huizen. De WOZ-waarde van een woning is de geschatte marktwaarde op de waardepeildatum. In januari of februari krijgt een eigenaar een WOZ-beschikking. Hierin staat de WOZ-waarde van de woning zoals vastgesteld door de gemeente. De gemeente baseert de WOZ-waarde van een woning onder meer op de ligging, inhouds- en oppervlaktegegevens en met vergelijksobjecten. De WOZ-waarde is belangrijk omdat er meerdere belastingen op gebaseerd zijn. De WOZ is de grondslag voor onder andere:

  • Eigenwoningforfait
  • Onroerendezaakbelasting
  • Afvalstoffenheffing
  • Rioolheffing
  • Watersysteemheffing
  • Erfbelasting
  • Schenkbelasting

De zaak:
Zoals gebruikelijk bij WOZ zaken spitst het geschil zich hier toe op gebruikte vergelijkingsobjecten om de waarde vast te stellen. De heffingsambtenaar heeft een vergelijkingsobject buiten beschouwing gelaten omdat het door een echtscheiding onder marktwaarde is verkocht.

De rechtbank overwoog [rov. 4.4.] aangaande het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject:

“Deze transactie is, naar verweerder onbestreden heeft gesteld, tot stand gekomen na een echtscheiding. Vanwege deze omstandigheid staat niet vast dat is voldaan aan het vereiste dat sprake moet zijn van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.”

In hoger beroep stelt de belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte het object buiten beschouwing heeft gelaten op grond van de omstandigheid dat dit object door echtscheiding onder de marktwaarde verkocht is. Er was weliswaar sprake van een echtscheiding van de verkopers, maar de uiteindelijke verkoopprijs is op normale wijze tot stand gekomen. Er is overigens niet in het geding dat het object vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende zelf. [rov. 4.5.]

De Heffingsambtenaar stelt dat verkoopgegevens van objecten, die in het kader van de afwikkeling van een echtscheiding of erfenis zijn verkocht, niet bruikbaar zijn. Ter onderbouwing van dit standpunt gebruikt hij standaard jurisprudentie en voorschriften van de Waarderingskamer. [rov. 4.6.]

Overweging van het Hof:
Het standpunt van de Heffingsambtenaar is niet juist. Het enkele gegeven dat een onroerende zaak wegens een echtscheiding van de verkopers is verkocht, brengt nog niet mee dat de bij verkoop gerealiseerde marktprijs niet voldoet aan de voor de vaststelling van de WOZ waarde geldende normen. Dit is slechts anders als de Heffingsambtenaar stelt (en bij betwisting aannemelijk maakt) dat de echtscheiding een (neerwaartse) invloed heeft gehad op de prijsvorming.

In dit geval is er volstaan met een constatering dat de verkopers van het vergelijkingsobject gingen scheiden. Derhalve neemt het Hof het vergelijkingsobject mee bij het vaststellen van een nieuwe WOZ-waarde. [rov. 4.7.]

Conclusie:
Dat verkopers van een pand gaan scheiden betekent nog niet dat het pand als vergelijksobject op enkel en alleen die grond buiten beschouwing gelaten moet worden. De bij verkoop gerealiseerde marktprijs kan immers best voldoen aan de normen die gelden voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Dit kan anders zijn als de echtscheiding een (neerwaartse) invloed heeft gehad op de prijsvorming.

Een dergelijke beslissing is niet onlogisch van het Hof. Het enkele feit dat er een echtscheiding plaatsvindt hoeft niet direct tot gevolg te hebben dat de prijsvorming niet voldoet aan de eisen van de WOZ-prijsvorming. Dit betekent dat de Heffingsambtenaar bij de motivatie van een beschikking/bezwaar/beroep weer een extra punt heeft om op te letten.

Bron:
LJN: BZ5027, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

Comments closed.