Als het zomer wordt wil je vaak graag lekker in de tuin kunnen zitten en genieten van het zonlicht. Velen ergeren zich aan het feit dat buren beplanting hebben welke een gedeelte van dat weldadige licht wegvangt maar is er sprake van onrechtmatige hinder als de bomen in iemands tuin tweederde van naastgelegen tuin bedekken met schaduw?

De feiten:
Deze zaak is er eentje zoals zovelen uit de categorie burenrecht. In dit geval is er onmin over de beplanting waar de standaardpunten over de afstand tot de erfgrens (5:42 BW) en overhangende takken (5:44 BW) voorbij komen. Er zit echter ook een opmerkelijk vraagstuk in wat niet zo heel vaak voorbij komt en dat is of bomen die maar liefst 2/3 van het zonlicht in de zomer wegvangen onrechtmatige hinder oplevert in de zin van 5:37 BW. Volgens dit artikel mag eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.

Oordeel en overwegingen van de rechtbank:
De rechtbank stelt voorop dat het vrijstaat een tuin naar eigen goeddunken te gebruiken, mits dit gebruik niet in strijd komt met de rechten van anderen en hij de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht neemt. Gedaagden hebben in beginsel het recht hun tuin in te richten en te onderhouden zoals zij dat willen. Daarbij mogen anderen, waaronder de buren, geen onrechtmatige hinder ondervinden. De vraag of het onthouden van licht onrechtmatige hinder oplevert in de zin van artikel 5:37 BW, hangt af van de ernst en de duur daarvan en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden.

Bij een comparitie ter plaatse heeft de rechter gezien dat gedaagden inderdaad hoge bomen hebben en uit foto’s blijkt dat deze in de zomer ongeveer 2/3 van het zonlicht wegvangen. Dat levert in dit geval geen onrechtmatige hinder op. Daartoe overweegt de rechtbank dat Nederland een dichtbevolkt land is en rond woonhuizen geplante bomen komen veelal het leefklimaat ten goede, zodat bomen ook het algemeen belang dienen. Dit wordt onderstreept door het feit dat voor het kappen of rooien van bomen veelal een vergunning is vereist. Eiser heeft bovendien geen recht op onbeperkte toetreding van zonlicht zeker nu hij zelf ook hoge bomen in zijn tuin heeft staan.

De vordering wordt afgewezen.

Conclusie:
Dit is een typisch burenconflict zoals we ze zoveel tegenkomen in de rechtspraak. Het zou zomaar een casus kunnen zijn voor de Rijdende Rechter. In dit geval is de vraag of het hebben van hoge bomen die veel licht wegvangen onrechtmatig is onder 5:37 BW. Daar is geen sprake van omdat het hebben van bomen het algemeen belang dient in een dichtbevolkt land als Nederland en bovendien heeft eiser zelf ook hoge bomen in zijn eigen tuin. Met name dit laatste aspect is een uitstekende illustratie van het gezegde dat je niet in de zon moet gaan lopen als je boter op je hoofd hebt.

Voor het overige geeft het vonnis een leuk beeld van hoe zaken rondom beplanting meestal worden beslecht. De standaardelementen van het te dicht hebben staan op de erfgrens van beplanting en overhangende takken passeren beiden de revue.

Bron:
Rechtbank Gelderland: ECLI:NL:RBGEL:2013:CA0027

De waardebepaling van woningen bij erfbelasting blijft een heikel punt. In wordt met artikel 21 lid 5 SW aangesloten bij de WOZ-waarde van een huis. Deze WOZ-waarde is echter gebaseerd op de waarde van de woning per 1 januari van het voorafgaande jaar. In een sterk dalende markt betekent dat er soms een fors gat zit tussen de waarde op de peildatum en wat het huis daadwerkelijk waar is op het moment van overlijden. Erfgenamen moeten dan eigenlijk belasting betalen over vermogen wat ze niet daadwerkelijk erven en hebben veelal geen liquiditeiten om een belastingbedrag op te hoesten. Onder omstandigheden zal de rechter een correctie toepassen als er sprake is van een buitensporige last voor belanghebbende. In onderhavige zaak paste de rechtbank een dergelijke correctie toe. Dit behandelde ik reeds in een artikel dat ik in 2012 schreef. Hof Amsterdam is echter een andere mening toegedaan

De feiten:
Belanghebbenden erfden in 2010 een woning. De WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, bedraagt € 840.000. De WOZ-waarde van de woning is voor het kalenderjaar 2011, naar de waardepeildatum per 1 januari 2010, vastgesteld op € 762.500. In de aangifte voor de erfbelasting is aan de woning een waarde van € 762.500 toegekend, zijnde de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 2010. Met het oog op artikel 21 lid 5 SW heeft de inspecteur de waarde gecorrigeerd naar € 840.000. Net als in het eerdere artikel is in geschil of artikel 21, vijfde lid, Successiewet 1956 in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.

Oordeel en overwegingen van het hof:
Artikel 1 van het Eerste Protocol garandeert het recht op ongestoord genieten van eigendom maar bevestigt ook expliciet het recht van Staten om belasting te heffen zolang daarbij de rechten die het EVRM geeft maar worden gerespecteerd. Het begrip eigendom moet ruim worden uitgelegd en ook rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen moeten hieronder worden begrepen.

Het Hof is van oordeel dat er weliswaar een recht is op het ongestoorde genot van de geërfde woning en dat de onderhavige heffing van belasting daarop een inbreuk vormt, maar dat deze inbreuk gerechtvaardigd is. De wetgeving is op regelmatige wijze tot stand gekomen en is voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de uitoefening. Met de nationale wetgeving wordt bovendien een legitiem algemeen belang nagestreefd.

Het vonnis van het hof laat vervolgens duidelijk de proportionaliteitstoetsing op twee niveaus zien. Het gaat hierbij om de vraag of er een redelijke proportionaliteit bestaat tussen het individuele belang van de door deze heffing getroffen belastingplichtigen en het algemeen belang. Allereerst op het niveau van regelgeving en vervolgens op individueel niveau.

Het hof geeft geheel in lijn met vaste jurisprudentie van het HvJEU aan dat de wetgever een ruime beoordelingsvrijheid (‘wide margin of appreciation’) toekomt wat betreft de beoordeling van wat in het algemeen belang is, alsmede bij de keuze van de middelen om dit belang te dienen. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat het gebruik van de WOZ-waarde leidt tot een belangrijke vereenvoudiging in de wet, zowel voor de Belastingdienst als voor de belastingplichtigen. Voor deze vereenvoudiging is essentieel dat de WOZ-waarde in zoveel mogelijk gevallen wordt gebruikt en dat daarmee discussies over de waarde worden vermeden.

Het Hof is van oordeel dat de vereiste ‘fair balance’ tussen het algemene belang en de bescherming van de met deze wetgeving gemoeide individuele belangen van betrokken belastingplichtigen niet is geschaad. De wetgever heeft als doel gehad een praktische en eenvoudige regeling voor de waardering van eigen woningen te treffen. Daarbij is aanvaard dat de relevante waarderingsdatum minimaal 12 en maximaal 24 maanden ligt vóór de overlijdensdatum. Van de afwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan deze keuze kan niet worden gezegd dat zij elke redelijke grond ontberen.

Dan gaat het hof over tot het toetsen van proportionaliteit op individueel niveau. In dat kader wordt gekeken of belanghebbenden als gevolg van de onderhavige heffing een buitensporige last dragen (‘individual and excessive burden’). Zo er al sprake is van een vervluchtigde waarde, bedraagt deze hooguit € 40.000. Dit is gering in vergelijking met de verkrijging als geheel (waarin begrepen de woning). Er is dan ook geen sprake van een buitensporige last voor belanghebbenden. De woning moet dus in de aangifte erfbelasting worden opgenomen voor de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009).

Conclusie:
Met deze uitspraak wordt eens te meer geïllustreerd hoe casuïstisch de toepassing van artikel 21 lid 5 SW is. De rechter zal vrijwel altijd van oordeel zijn dat de belastingheffing een gerechtvaardigde inbreuk is op artikel 1 Eerste Protocol en dat de wetgever binnen zijn ruime beoordelingsmarge is gebleven waar het gaat om de proportionaliteitstoets aan de wet. Het breekpunt is vrijwel altijd of er sprake is van een buitensporige last voor belanghebbenden tengevolge van toepassing van de regelgeving. In het eerdere artikel wat ik schreef was de rechter nog van oordeel dat de last buitensporig was, het hof ziet dit anders omdat de vervluchtiging van de waarde minimaal is in verhouding tot de totale waarde van de nalatenschap.

Of dit nu als een buitensporige last gezien moet worden, kan uren over gediscussieerd worden. Zelf ben ik de mening toegedaan dat een gat van minstens 12 maanden en maximaal 24 maanden tussen het moment van waardebepaling en moment van overlijden wel erg groot is met name in de rap fluctuerende marktwaardes in het huidige economische klimaat. Aan de andere kant valt er ook wel wat te zeggen voor eenvoud van het systeem.

Het vonnis is in ieder geval zeer de moeite waard om eventjes na te lezen. Het is heel goed zichtbaar hoe het Hof stapsgewijs te werk gaat met de toetsing van de regelgeving.

Bron:
Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2013:4593

Short stay is een fenomeen dat in opkomst is. De gangbare definitie is het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aansluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. Het dekt daarmee een reikwijdte van ongeveer de huur voor een paar weekjes vakantie tot het huren van enkele maanden bijvoorbeeld voor expats. Kwalificeert dit echter als het aanbieden woonruimte onder een bestemmingsplan? De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelt van niet.

De feiten:
Appelant heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een woning in zeven wooneenheden, waarvan zes voor short stay verhuur. Op de woningen rust een woonbestemming. De gemeente heeft de vergunning geweigerd en ook in beroep kreeg appellant bij de rechtbank nul op het rekest.

Oordeel en overwegingen van de Afdeling:
Het begrip “Woningen” is in de planvoorschriften niet gedefinieerd. Bij de interpretatie van dit begrip dient daarom aansluiting te worden gezocht bij het normale spraakgebruik alsmede dat het bestemd zijn als woning een zekere duurzaamheid vereist. Volgens de gemeente wordt in dit geval onder short stay verstaan het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. Appellant heeft niet betoogd dat dit in zijn geval anders is. Aangezien al bij een tijdsvak van één week sprake is van short stay, kan het gebruik als short stay niet als voldoende duurzaam worden aangemerkt om een woonkarakter aanwezig te achten. Ook volgt uit de definitie van short stay dat het in alle gevallen om tijdelijke bewoning zal gaan.

Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

Conclusie:
Met deze uitspraak staat nu vast dat short stay een andere bestemming is dan wonen. Dat betekent ook dat gemeentes die short stay mogelijk willen maken, hun bestemmingsplannen zullen moeten aanpassen.

Het doorslaggevende element is wederom het gebrek aan duurzaamheid. Dit speelde ook al een rol in de zaak waarin de Afdeling besloot dat short stay woningonttrekking is in de zin van de Huisvestingswet. De Afdeling overwoog in die zaak(5 september 2012 nr. 201105885/1/A3 ECLI:NL:RVS:2012:BX6487) ook dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer een woonkarakter kan worden ontzegd. Het blijft onduidelijk wanneer een verblijf korter dan zes maanden wel een woonkarakter kan hebben. De Afdeling bleek immers niet ontvankelijk voor het argument dat expats hun hoofdverblijf in de short stay woningen hebben en vaak ook zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Wanneer een dergelijke vorm van hoofdverblijf geen woonkarakter heeft, blijft er weinig over. Een mogelijke situatie die wellicht wel als ‘wonen’ kan worden gekwalificeerd, zijn families die bij een verhuizing tussen een verkoop en een oplevering van een nieuwe woning enkele maanden een verblijf nodig hebben.

In de in dit artikel behandelde uitspraak werd een oplossing voor dit vraagstuk omzeild door te stellen dat reeds bij een verblijf van één week sprake is van short stay en dat de vereiste duurzaamheid dan ontbreekt. Appellant heeft zich gevoegd naar de definitie van short stay zoals die door de gemeente werd aangevoerd en heeft geen verdere argumenten aangevoerd waarom in casu in voorkomende gevallen sprake zou kunnen zijn van een woonkarakter. Er zal dus een keer in een rechtszaak iemand argumenten moeten aanvoeren wanneer een short stay wel een woonkarakter heeft.

Hetgeen we nu zeker weten is dat short stay een onttrekking van woonruimte is in de zin van de huisvestingswet en het is evenmin wonen in de zin van een bestemmingsplan.

Bron:
ECLI:NL:RVS:2013:1633 Raad van State

We behandelen op Legallife en in de nieuwsbrief vaak spraakmakende zaken die in geheel Nederland de pers halen. De vele kleinere individuele zaken zijn echter minstens net zo belangrijk vaak vanwege de grote individuele belangen die een rol spelen. De behandeling van kleine conflicten door een rechter is immers net zo belangrijk om er voor te zorgen dat een maatschappij als geheel soepel functioneert zonder eigenrichting met alle gevolgen van dien. Daarom besteden we een keertje aandacht aan een vrij simpele zaak voor de civiele rechter die zoals je die ook zomaar bij de rijdende rechter zou kunnen zien.

De feiten:
Het conflict gaat tussen een bovenbuurman (gedaagde) en onderbuurman (eiser) en betreft geluidsoverlast vanwege een hardstenen vloer die de eerste heeft aangelegd. Al vanaf het begin van de bewoning bestaat er tussen partijen een verschil van mening over de geluidsisolerende kwaliteit van de vloer. Het Huishoudelijk reglement bepaalt dat de isolatie en contactgeluid van de kale vloer inclusief de vloerbedekking een waarde moet bereiken van 10 dB of meer om hinderlijke contactgeluiden te beperken.

Deze situatie is ook al onderwerp geweest van een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de bouw. Er zat toen overigens nog een andere eigenaar in het bovenste appartement. De arbiter heeft de aanneemster van gedaagde toen veroordeeld om er voor te zorgen dat de vloer van het appartement van opdrachtgever zodanig wordt geïsoleerd dat tenminste zal worden voldaan aan een contactgeluidindex van Iso +10dB.

Hierna werd de vloer hersteld maar uit geluidsmetingen blijkt dat nog steeds niet is voldaan aan het huishoudelijk reglement. De onderbuurman vordert nu bij de civiele rechter verwijdering van de hardstenen vloer en de vloerbedekking zodanig aan te passen dat aan de geldende normen voor contactgeluidisolatie van lco +10 dB wordt voldaan, een en ander op straffe van een dwangsom.

Oordeel en overwegingen van de rechter:
Blijkens de tekst van artikel 6 gaat het er om dat de isolatie “van de kale vloer inclusief de vloerbedekking” een waarde bereikt van minimaal +10 dB.

Eiser stelt op basis van rapporten van Woningborg en Geluidsburo dat de vloer van gedaagde niet voldoet aan de in het Huishoudelijk Reglement neergelegde isolatienorm van +10 dB. Gedaagde stelt dat zijn vloer wel voldoet aan de gestelde norm. Uit het rapport van Woningborg volgt dat niet is voldaan aan de eis van + 10 dB, maar dit is niet te wijten is aan de constructie van de vloer. Boosdoener is het door eiser in zijn appartement aangebrachte verlaagde plafond.

Eiser heeft gemotiveerd betwist dat het verlaagde plafond de oorzaak is van het niet realiseren van de norm. Eiser wordt, overeenkomstig zijn aanbod daartoe, toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat de vloer niet voldoet aan de isolatienorm van +10 dB. Naar mening van de rechtbank kan dit slechts middels een deskundigenbericht. Partijen worden in gelegenheid gesteld zich uit te laten over het deskundigenbericht alsmede over welke deskundigen zij het oneens zijn dan wel tegen welke deskundige zij gemotiveerde bezwaren hebben. De zaak wordt te dien einde naar de rol verwezen.

Conclusie:
De zaak is nog allerminst afgehandeld, het zal van het deskundigenbericht afhangen wie door de rechter in het gelijk wordt gesteld en daarna staat hoger beroep nog open. Zaken zoals deze komen behoorlijk vaak voor en kunnen lang lopen. In dit geval was er al een geschil over het geluidsniveau in 2009, toen was gedaagde nog geen eigenaar. Het geeft maar weer eens te meer aan hoe een dergelijk geschil een groot deel van een leven uit kan gaan maken gedurende meerdere jaren (in het geval van de onderbuurman). Het is mede hierom van groot belang om een rechtssysteem te hebben dat goed en snel functioneert.

Voor vernieuwende juridische inzichten die van groot belang zijn voor de gehele Nederlandse rechtsontwikkeling hoef je dit vonnis niet te lezen. Voor een blik in de civiele rechtspraktijk is dit echter een zeer nuttig vonnis.

Bron:
Rechtbank Noord-Holland ECLI:NL:RBNHO:2013:6027

In beginsel geldt in het verbintenissenrecht een overeenkomst slechts tussen contractsluitende partijen. Het is echter ook mogelijk om een in een overeenkomst een beding ten gunste van een derde op te nemen, dit wordt het derdenbeding genoemd. Onder omstandigheden kan een derde aan dergelijk beding ook rechten ontlenen hoewel hij geen contractsluitende partij is. In onderhavige rechtszaak wordt door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden duidelijk gemaakt waar men op dient te letten bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst.

De feiten:
Woningbouwvereniging De Veste heeft met GEKO een overeenkomst gesloten voor de koop van grond van GEKO. Onderdeel van deze overeenkomst is een beding ten gunste van een makelaar waarin is opgenomen dat op de grond 34 sociale koopwoningen zullen worden gerealiseerd welke verkocht zullen worden via de makelaar. De corporatie had zich jegens GEKO ook verplicht tot de bouw van de koopwoningen.

In het licht van de economische crisis en de gewijzigde woningmarkt werd in 2008 besloten om huurwoningen in plaats van koopwoningen te realiseren. Dit gebeurde met toestemming van de gemeente.

Nu vordert de makelaar schadevergoeding omdat hij inkomsten misloopt van onder meer gesloten hypotheken en verkoopcourtage. De makelaar stelt zich daarbij primair op het standpunt dat de woningcorporatie toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de in het derdenbeding vastgestelde verplichting uit de overeenkomst met GEKO. Subsidiair stelt hij een onrechtmatige daad van De Veste aan de vordering ten grondslag, die in de kern daarop neerkomt dat de wanprestatie die De Veste pleegt ten opzichte van GEKO een onrechtmatige daad oplevert.

Overwegingen en oordeel van het hof:
Het hof begint met de beantwoording van de vraag of er sprake is van een derdenbeding. Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar redelijkheid en billijkheid, van belang. Het is daarbij niet van belang of contractsluitende partijen daadwerkelijk het oogmerk hebben gehad om een derdenbeding tot stand te brengen. (HR 1 oktober 2004, LJN: AO9496).

Gezien de bewoordingen van het contract mocht de makelaar er van uitgaan dat De Veste 34 woningen zou bouwen die via haar verkocht zouden worden. Het hof is echter van oordeel dat de feiten en omstandigheden niet tot de conclusie leiden dat GEKO en De Veste de verplichting tot de bouw in de overeenkomst hebben opgenomen om de makelaar het recht op nakoming van deze verplichting te verschaffen. Het enkele gegeven dat de makelaar belang had bij de overeenkomst, is onvoldoende voor het vaststellen van het bestaan van een derdenbeding met een inhoud als voorgestaan door de makelaar.[r.o. 5.5. t/m 5.10.]

Ten aanzien van de subsidiair gestelde onrechtmatige daad stelt het hof voorop dat de belangen die derden bij de behoorlijke nakoming van een contract kunnen hebben, niet onder alle omstandigheden verwaarloosd mogen worden. (HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 Staat/Degens en HR 24 september 2004, LJN: AO9069 (Vleesmeester/Alog) De enkele omstandigheid dat de woningbouwcorporatie wist dan wel redelijkerwijs kon weten dat de makelaar belang had bij de verkoop van de woningen via haar als makelaar, is onvoldoende om van een onrechtmatige schending van de belangen van de makelaar te kunnen spreken. Het hof kent het gewicht toe aan de omstandigheid dat De Veste vooralsnog heeft afgezien van de verkoop van 16 appartementen vanwege de gewijzigde situatie op de woningmarkt en dat zij voor deze omzetting van verkoop naar verhuur toestemming van de gemeente heeft gekregen. Dat het voorzienbaar was dat de makelaar als gevolg hiervan ter zake van deze 16 appartementen inkomsten zou mislopen, behoefde De Veste redelijkerwijs niet van deze omzetting te weerhouden.[r.o. 5.13 t/m 5.18.]

Conclusie:
Deze zaak laat eens te meer zien hoe ongelooflijk belangrijk het is om bij een derdenbeding expliciet het oogmerk van bevoordeling van de derde te benoemen. Dit principe staat al sinds 1946 in het arrest Staat/Degens dus deze uitkomst mag nauwelijks een verrassing zijn. Het is logisch dat de rechter zich erg terughoudend opstelt met betrekking tot het toepassen van een derdenbeding. Het is immers een vrij zware inbreuk op de hoofdregel dat een overeenkomst slechts werkt tussen contractsluitende partijen.

Bron:
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2013:6193